פסק-דין בתיק ו"ע 1090-06

צבי פרידמן, רו"ח

א.        פתח דבר

העררים הנדונים עניינם במספר עסקאות למכירת מקרקעין בשנת 2004, אשר לטענת העוררים התקבלו אצלם במסגרת "הסכם חליפין" שנערך ביניהם ובין מורישיהם לבין מינהל מקרקעין ישראל  (להלן - "המינהל" או "ממ"י") בשנת 1987, בגין מקרקעין שהתקבלו ממורישיהם בשנת 1954. שאלת פרשנות "הסכם החליפין" הינה השאלה העומדת במרכז ערר זה - האם יש לייחס להסכם החליפין יום רכישה חדש של יום רכישת המקרקעין שנתקבלו כחליפין, קרי שנת 1987 (כטענת המשיב), או שמא יש לייחס למקרקעין שנמכרו את יום הרכישה של המקרקעין המוחלפים (המופקעים) (כטענת העוררים).

ב.         העובדות הרלוונטיות

1.       העוררים הינם יורשיהם של יעקב ומוסא חסונא ז"ל. יעקב חסונא נפטר ביום 3.7.1987 ומוסא חסונא נפטר בשנת 1998.         יעקב ואחיו מוסא הינם היורשים של עבד אל חמיד חסונא אשר נפטר ב-24.1.1961.

2.       בתאריך 10.8.1954 נערך הסכם בין האפוטרופוס לנכסי נפקדים ורשות הפיתוח לבין עבד אל חמיד המנוח ואחרים (להלן - "ההסכם משנת 1954") (ראה ע/2 ונספח ד' לכתב הערר), לפיו קיבל עבד אל חמיד המנוח מקרקעין חלף אחרים שהיו בבעלותו באיזור זה.

3.       בתאריך 7.5.1987 נערך הסכם נוסף בין מוסא ויעקב חסונא יורשי עבד אל חמיד) לבין ממ"י בשם רשות הפיתוח (להלן - "ההסכם משנת 1987"), לפיו הועברו למדינה המקרקעין שקיבל המנוח עבד אל חמיד בשנת 1954 חלף מקרקעין אחרים שקיבלו יורשי עבד אל חמיד המנוח (ראה נספח ה' לכתב הערר ועוד). עפ"י הסכם זה, (שכותרתו "הסכם חליפין"), יקבלו יעקב ומוסא בנוסף למקרקעין החדשים, גם "תמורה כספית בגין הפרשי הקרקע, בסך של 56,820.25 ש"ח וכן השתתפות המינהל בשכ"ט עו"ד סלטון בסך של 32,650.71 ש"ח, המהווה  1/2 2 אחוזים מסך העסקה, ובסך הכל 89,470.06 ש"ח...".

4.       בשנת 2004 בוצעו עסקאות במקרקעין נשוא ההסכם משנת 1987, והשאלה שעולה היא מה הוא יום הרכישה של המקרקעין האמורים

ג.         סלע המחלוקת

שאלת מהותו של הסכם החליפין משנת 1987 והשפעתו על יום הרכישה של המקרקעין הינה לב המחלוקת שבערר זה.

לטענת העוררים הסכם החליפין משנת 1987 הינו בחזקת עסקה פטורה ממס ויש לראותה כ"המשך טבעי" להסכם משנת 1954. לפיכך, לטענתם, יום הרכישה של המקרקעין שקיבלו העוררים או יורשיהם בשנת 1987 הינו ביום פטירתו של המוריש עבד אל חמיד חסונא, הוא ה-24.1.1961, אשר קיבל את המקרקעין המקוריים (נשוא ההסכם משנת 1987) בשנת 1954.

מאידך טוען המשיב,  כי הסכם החליפין משנת 1987 היתה עסקה החייבת במס ולפיכך קבע את יום הרכישה לשנת 1987.

מחלוקת זו  מתבטאת בעיקר בשיעור מס השבח החל בגין מכירת המקרקעין שהתקבלו לפי ההסכם משנת 1987, האם יחול סעיף 48 א'(ד) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, רכישה ומכירה התשכ"ג - 1963 (להלן - "חוק מיסוי מקרקעין" או "החוק")  לגבי מקרקעין שיום רכישתם היה עד שנת המס 1960, (או אז יחול שיעור מס של 24% - לפני הפחתת מס בגין הפקעה) כטענת העוררים, או שמא לא זכאים העוררים לשיעורי המס המוטבים, שלפי סעיף 48א'(ד') לחוק, כטענת המשיב. (בפועל קבע המשיב את יום הרכישה ל-1.04.1961 (ראה סיכומי העוררים) ובדרך זו, כך נראה, "ביטל" את שיעורי המס המוטבים).

במסגרת העררים הועלו טענות נוספות בקשר לשווי המקרקעין שנמכרו בשנת 2004, אך אלו ננטשו על ידי העוררים במסגרת הדיון בהוכחות ובמסגרת הסיכומים.

ד.         טענות העוררים (בתמצית)

1.       ההסכם משנת 1987 הינו הסכם מתקן ומהווה למעשה המשך טבעי של ההסכם משנת 1954. כך עלה גם מהעדויות בפני הועדה של מאלק חסונא אשר ליווה את אביו בעת חתימת ההסכם משנת 1987 ושל עו"ד טורקלטאוב אשר למד, חקר ושמע עדויות ישירות של מי שעסק בהסכם והיה צד לו.

2.       הקרקעות, לפי ההסכם משנת 1954, לא הגיעו כלל לידי משפחת חסונא ולמעשה הופקעו ע"י המדינה. לפיכך חתמה המדינה על ההסכם משנת 1987, שכל כולו מחליף קרקעות מופקעות שהוענקו למנוח עבד אל חמיד, בקרקעות אחרות. הסכם פיצוי קלאסי בגין הפקעת מקרקעין.

3.       כפי שעולה מהעדויות ולאור מסמך ע/8 (שאילתא ממס שבח) העסקה משנת 1987 דווחה לרשויות המס בשנת 1992 ולמרות כל זאת לא חויבו העוררים במס. לטענת העוררים מנסה המשיב בערר זה לפתוח באופן עקיף את השומה אשר כבר התיישנה בשנת 1992 ואשר חל עליה השתק פלוגתא.

4.       ההסכם משנת 1987, אף שהוא כלל לכאורה גם תמורה כספית, הרי שתמורה כזו לא ניתנה מעולם, מה שמותיר את ההסכם כהסכם של החלפת קרקע בקרקע בלבד (ראה עדות עו"ד טורקלטאוב ומאלק חסונא - פרוטוקול מיום 7.5.2009).